Acheter une maison en crypto

Qui aurait pu croire, dans les années 2000 qu'on allait pouvoir tokeniser de nombreux biens physiques qui nous entourent ?

Je vous en parlais dans un des premiers articles de ce site : celui sur le projet Ravencoin (RVN) qui était centré sur la tokenisation d'actifs. La cryptomonnaie permet en effet de simplifier et d'automatiser beaucoup de flux financiers.

Certains sites proposent déjà aujourd'hui d'acheter des parties d'actifs financiers (et pas seulement des biens immobiliers) en cryptomonnaie. Le principe est simple, vous investissez et vous possédez techniquement un actif. Vous ne le voyez pas physiquement mais vous bénéficiez des revenus de cet actif comme si c'était le cas. Pour une maison, le revenu sera le loyer.

Comment ça marche la tokenisation, concrètement ?

Un bon exemple vaut souvent toute la théorie.

La maison que vous souhaitez louer vaut 500.000 €, vous décidez de créer 500.000 tokens à 1€. Vous savez que mensuellement, cette maison rapportera 5.000 € de loyer.

Si vous possédez la moitié des tokens de cette maison, c'est-à-dire que vous en avez 250.000, vous toucherez 2.500 € chaque mois (les revenus locatifs). Le reste du loyer sera divisé entre les participants qui possèdent les 250.000 tokens restant.

La maison est régulièrement réévaluée et le capital que vous y investissez variera en fonction de cette réévaluation. Vous pouvez revendre vos parts à tout moment à quelqu'un d'autre.

Les bénéfices de la tokenisation

Tout d'abord, la tokenisation permet de vendre et d'acheter par petit bout, de ne pas devoir assumer tout le capital d'entrée car la barrière à l'entrée de certains investissements est parfois très haute, surtout pour les personnes de la classe moyenne. L'immobilier n'en est qu'un exemple mais on pourrait aussi parler des œuvres d'art ou d'autres biens.

Ensuite, avec la tokenisation, tout bien illiquide devient liquide. Je pourrais décider de revendre 50% de la maison dans laquelle j'habite pour profiter d'une partie du capital pour me faire plaisir et payer 50% du loyer à des investisseurs, qui profitent donc de cette nouvelle rentrée de capitaux, mais qui profitent aussi de l'évolution de la valeur de la maison.

Le point suivant est qu'on ne doit plus forcément passer par une agence qui va contacter une autre agence, qui va contacter le vendeur... La tokenisation permet un contact direct (ou presque) entre le vendeur et l'acheteur via la place de marché.

De plus, on diminue les frais d'achats et le temps de la procédure. Acheter une maison entière peut couter parfois 10 à 20% de la valeur du bien dans lequel vous investissez en frais de notaire, taxes... et ce processus peut parfois prendre plus de 6 mois. Dans le cas d'une maison tokenisée, vous profitez instantanément de vos parts, vous les revendez à n'importe quel moment (si le marché comporte des acheteurs).

Finalement, plus besoin d'avoir une certaine nationalité pour acheter un bien, un compte en banque dans le pays d'origine, une accréditation de votre banque, ou un certain montant en capital pour pouvoir investir. L'aspect administratif est simplifié.

Les freins de la tokenisation

Le problème de la tokenisation se situe au niveau de la gouvernance. Si vous avez une maison, qui décide des potentiels travaux, qui décide des locataires ? Qui paie s'il y a des frais ?

C'est généralement une société tierce qui détient la maison et qui s'occupe de la tokeniser et de vous en vendre des parties. Dans ce cas, c'est la société tierce qui prendra en charge ces frais et elle pose dès le début ses conditions et le montant des frais mensuels qu'elle enlève directement des revenus locatifs. Dans ce forfait, elle compte les éventuelles rénovations, l'entretien, la gestion des locataires, etc.

Que se passe-t-il si une tornade démolit complètement ma maison ? Vous perdez votre revenu. Ce n'est pas parce que vous êtes caché derrière votre ordinateur que vous êtes à l'abri des risques. Vos tokens seront réévalués et si je reprends mon exemple de ci-dessus, votre part qui valait initialement 250.000 € n'en vaut plus que 50.000 € et donc vous n'avez plus que 50.000 tokens à 1 €. Les tokens en trop, sont "effacés". En anglais, on parle de burned tokens.

Il existe aussi des systèmes de votes pour prendre une décision, proportionnellement à son investissement dans l'actif choisi. L'investisseur qui a 10% de la maison aura 10% du vote dans la décision. Les décisions importantes sont prises à la majorité.

En pratique ?

Il existe des sites comme bitcoin-realestate.com qui permettent d'acheter une maison complète en cryptomonnaie mais pas de parts, on ne parle donc pas d'un bien tokenisé.

Odalina token, est lui, par contre un projet de tokenisation de biens immobiliers : odinala.io. Leur but est d'installer des projets immobiliers sur la blockchain. Le projet n'est pas encore lancé mais en financement.

Le principe ? Vous investissez une certaine somme en tokens, vous choisissez le bien que vous souhaitez acheter et vous touchez ensuite un bénéfice annuel. L'exemple présenté ici rapporte 11% par an et les estimations des fondateurs sont que ces investissements en immobilier rapporteraient entre 5 et 15% annuellement. C'est un bon rendement si on le compare à votre compte d'épargne.

Un autre bon exemple est Realt.co. Le principe est le même que celui d'Ordinala. C'est une plateforme qui met en vente des biens immobiliers en ligne et qui les tokenise.

Le petit plus ? la plateforme est traduite en Français ! Les bien en vente sont, par contre, pour le moment exclusivement américain.

La somme minimale à investir pour tenter l'expérience dépend du bienmais pour le dernier, il fallait compter environ 58 $ pour avoir un token et donc environ 50 €. Avec ces 58 $, vous pouvez espérer 7,45% de rendement par an (mais ce rendement attendu peut varier à la baisse ou à la hausse en fonction des circonstances). Un token vous rapporte donc 4,4$ par an.

Pour un test hyper complet de la plateforme Realt, lisez cet article.

Les risques

Eh bien oui, il est important de les mentionner car il y en a, comme pour tout investissement. Les risques sont les suivants :

• La dépréciation du bien : imaginez qu'un grand centre commercial bruyant vienne gâcher la vue depuis votre villa et que cela déprécie sa valeur, par exemple.
• La chute de la valeur de la devise choisie : si vous achetez un bien en USD et que l'USD perd 50% par rapport à l'euro entre le moment où vous achetez le bien en USD et le moment où vous le vendez, vous avez perdu beaucoup d'argent.
• Les arnaques : il est possible que quelqu'un essaye de vous vendre un bien imaginaire, surtout si vous n'allez pas voir le bien que vous achetez, attention aux plateformes non validées par la communauté.

Attention, cet article n'est pas un conseil en investissement mais un article à but pédagogique !

Si vous avez d'autres sites qui permettent de tokeniser des biens, n'hésitez pas à les partager en commentaire !